دستور وزارتی/ مجوزهای کمیسیون ماده پنج منتشر می شود/ کار بساز و بفروش ها سخت شد

جارستان- شورای عالی شهرسازی با صدور بخشنامه‌‌ای خطاب به کمیسیون‌ ماده پنج همه شهرها، دستور «انتشار عمومی مجوزهای خاص ساختمانی» را صادر کرد. افشای تصمیمات کمیسیون ماده پنج، مسوولیت اجتماعی این نهاد در قبال مجوزهای صادره برای «ساخت‌وسازهای مغایر ضوابط» افزایش می‌دهد. همچنین با نظارت عمومی بر کارکرد این کمیسیون، امکان «سوداگری با مقررات شهری» برای بسازوبفروش‌ها سلب می‌شود. این کمیسیون در برخی شهرها با «انحراف از ماموریت»، عملا به مرجع «میان‌بر برای سازنده‌ها بابت تغییر کاربری و افزایش تراکم» تبدیل شده است.

شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در پی انتقاد صریح حسن روحانی از شهرداران شهرفروش در نخستین اجلاس جهانی شوراها و شهرداران، با ابلاغ یک بخشنامه سراسری به مرجع رسمی تغییر کاربری و فروش تراکم در تمامی شهرها(کمیسیون‌های ماده پنج) دستور انتشار عمومی کلیه مصوبات عادی و محرمانه مربوط به انواع مجوزهای ساخت‌وسازهای خاص را صادر کرد. کمیسیون ماده پنج شهرها به‌عنوان نهادی زیرمجموعه شورای‌عالی شهرسازی که طبق قانون وظیفه دارد مغایرت‌های کلی بین طرح تفصیلی شهر با وضع موجود و واقعی شهر را برطرف کند؛ برای اجرای این ماموریت در سال‌های اخیر دچار نوعی انحراف شده و به صدور مجوزهای موردی و تک پلاک برای تامین خواسته سرمایه‌گذاران تبدیل شده است.

در حال حاضر تصمیمات کمیسیون ماده پنج در برخی شهرها علت‌‌العلل پدیده شهرفروشی و شیوع آن به سایر شهرهای کشور است. شورای‌عالی شهرسازی برای مقابله با روند معیوب صدور مجوز خلاف طرح تفصیلی و جامع شهرها، اخیرا در بخشنامه‌ای به کمیسیون ماده پنج شهرهای سراسر کشور، دستور اعلام عمومی کلیه مصوبات، بخشنامه‌ها و هر نوع تصمیم‌نامه در این کمیسیون‌ها را صادر کرد. اعلام عمومی مصوبات کمیسیون ماده پنج اخذ تصمیمات مغایر با اسناد فرادست و همچنین اقداماتی هم‌راستا با شهرفروشی رسمی (تغییر‌کاربری، تخریب باغات، افزایش تراکم و…) را برای اولین‌بار با ریسک جدی از بابت پاسخگویی به شهر، شهروندان و مراجع نظارتی رو‌به‌رو می‌کند. به این ترتیب از آنجا که این بخشنامه(اعلام عمومی مصوبات کمیسیون ماده پنج) به واسطه نظارت عمومی بر نحوه اداره شهر، مسوولیت اجتماعی برای اعضای کمیسیون ماده پنج ایجاد می‌کند و در عمل منجر به بازدارندگی در صدور مجوزهای مغایر ودردسر آفرین در شهر می‌شود.

گزارش رسمی دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری شورای‌عالی شهرسازی که روز گذشته اعلام شد بیانگر آن است که در شهر تهران طی سه سال ۹۰ تا ۹۲، معادل ۱۵۶ مصوبه در کمیسیون ماده پنج صادر شده است. به این معنا که به‌طور متوسط در تهران در هر سال، ۵۰ مصوبه در قالب مجوز موردی برای انواع ساخت و ساز، صادر شده است که این میزان تصمیم‌گیری موردی که به‌طور قطع برای رفع محدودیت‌های قانونی ضوابط بالادست صادر شده است به خوبی نقش این کمیسیون را در صدور طراحی راه‌های میانبر برای دستیابی گروهی خاص(سوداگران شهر) به منافع خود را نشان می‌دهد. این در حالی است که در ۷ سال منتهی به سال ۹۰ این کمیسیون در تهران در مجموع ۱۲۰ مصوبه صادر کرده که نشان دهنده افزایش تصمیمات موردی در سال‌های اخیر است. پیروز حناچی، معاون شهرسازی وزیر راه وشهرسازی در این گزارش اعلام کرد: معادل ۶۵ درصد این مصوبات مربوط به مجوزهای بلندمرتبه‌سازی بوده و در عین حال تغییر کاربری باغات و افزایش تراکم هم از جمله بیشترین درخواست‌ها برای تغییر کاربری را شامل می‌شود. مدیران معاونت شهرسازی وزارت راه و شهرسازی دیروز اظهار امیدواری کردند تکلیف کمیسیون ماده پنج به انتشار عمومی مصوبات روند فروش ضوابط ساخت وساز را می‌تواند تحت‌کنترل درآورد. مطابق با بررسی‌های به عمل آمده توسط شورای‌عالی شهرسازی در حال حاضر هفت علت عمده در شیوع پدیده شهرفروشی‌ و سایر تخلفات شهرسازی در شهرهای کشور موثر بوده‌اند.

به گفته آنها، نبود ضمانت اجرایی لازم به‌رغم وجود قوانین اولین عامل افزایش حجم تخلفات شهرسازی است. دومین عامل نداشتن اطلاعات کافی شهروندان و تشکیلات دولتی نسبت به حقوق خود در شهر است. شکسته شدن تصمیمات مراجع مربوطه از طریق محاکم قضایی نیز سومین عامل ادامه تخلفات شهرسازی عنوان شد. از سوی دیگر بررسی‌ها نشان می‌دهد گردش کار کمیسیون ماده پنج به نحوی است که امکان مداخلات خارج از ضوابط را فراهم می‌کند. عدم مطابقت دخل و خرج شهرداری‌ها نیز پنجمین ریشه افزایش حجم تخلفات شهرسازی است. به گفته مدیران معاونت شهرسازی اگرچه بالا بودن هزینه اداره شهرها مدیران شهری را به تامین منابع ناپایدار سوق داده است اما به هیچ وجه منطقی نیست که برای تامین منابع اداره شهر از شهر مایه بگذارند.

گزارش دبیر شورای عالی شهرسازی از بودجه ۷ کلان‌شهر کشور نشان می‌دهد در حال حاضر معادل ۶/ ۷۹ درصد از بودجه شهرداری‌های کلان‌شهرهای کشور به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم به عوارض ناشی از ساخت وساز مربوط است. درآمد حاصل از انواع عوارض ساخت و ساز در ۶ ردیف کلی شامل مازاد تراکم(۵۲درصد)، عوارض بر پروانه‌های ساختمانی (۶/ ۱۰ درصد)، جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰(۹/ ۸ درصد)، تفکیک اراضی و ساختمانی (۸/ ۳ درصد)، حذف پارکینگ(۶/ ۲ درصد) و بالکن و پیش‌آمدگی (۶/ ۰درصد) تقسیم‌بندی می‌شود. مطابق این گزارش فقط ۹ درصد از بودجه سالانه شهرداری‌های کلانشهرهای کشور از محل عوارض مستمر و پایدار همچون عوارض نوسازی، سوخت و… تامین می‌شود و ۱۲ درصد باقی مانده از محل سایر منابع همچون فروش اموال غیرمنقول کسب می‌شود.

او اضافه کرد: وضعیت بودجه شهرداری تهران از سال ۸۶ تا ۹۱ نشان می‌دهد که تأمین بودجه شهرداری‌ها از عوارض ساختمانی بیش از ۸۰ درصد است و در حال حاضر نیز در همین حد باقی مانده است. این آمارها نشان می‌دهد اگر به این وضعیت ادامه دهیم اداره این شهر با این وضعیت به مشکل خواهد خورد. شکسته شدن فرآیند سلسله مراتب طرح‌های شهری نیز ششمین عامل شیوع پدیده شهرفروشی در کلانشهرهای کشور است.

نبود نظام مناسب برای استفاده از کاربری‌های سودآور شهری جهت توسعه فضاهای سبز نیز آخرین ریشه گسترش تخلفات شهرسازی نام برده شد. به گفته مدیران کل معاونت شهرسازی شورای عالی شهرسازی، در حال حاضر دو عامل در ارزش‌گذاری اراضی داخل شهر موثر است. از یک سو محدوده جغرافیایی زمین و از سوی دیگر ارزشی که به علت کاربری‌هایی که به واسطه طرح‌های شهری برای اراضی تعیین می‌شود. اما نبود نظام مناسب برای توزیع منافع حاصل از این اراضی شهری میان شهر و شهروندان، سبب شده تا این منافع به‌صورت یک‌طرفه فقط به مالکان این اراضی تعلق گیرد.