کدام صاحبخانه‌ها تنبیه مالیاتی می‌شوند؟/ دور زدن مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها

نگارعلی_ بنابر گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، نرخ تورم ماهانه این بخش در حال افزایش است به طوری که نرخ تورم ماهانه بخش اجاره مسکن از ۲ درصد در فروردین ماه به ۲.۵ درصد در اردیبهشت ماه رسیده است.

بازار مسکن مانند سایر بازارهای خودرو و ارز هدف اقدامات گسترده کنترلی از سوی دولت و مجلس قرار گرفت اما بررسی های میدانی حاکی از آن است که هیچ یک از این اقدامات در افسارگسیختگی نرخ اجاره بها کارساز واقع نشد.

در اواخر اردیبهشت ماه ستاد تنظیم بازار سقف افزایش اجاره بها در تهران و شهرستان ها را تعیین کرد؛ در این جلسه که به ریاست معاون اول رییس جمهور برگزار شد، سقف افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال ۱۴۰۰ ، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسید.

دور زدن مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها

به گفته مشاوران املاک اما دور زدن این مصوبه به راحتی و در بین مالکان و مستاجران اتفاق می‌افتد به این شکل که مستاجران برای اجاره قراردادی را با مالک و از سوی دیگر نیز قراردادی را با مشاوران املاک می‌بندند و در قراردادی که با مالک بسته می‌شود افزایش اجاره‌بها از سقف ۲۵ درصدی گذر کرده است.

بر اساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد نماید.

به گفته مشاوران املاک اما بیش از نیمی از مالکان اجاره بها خود را در سال ۱۴۰۱ تا دوبرابر افزایش داده‌اند و در این بین مبلغ رهن را افزایش نداده‌اند و گویا به این نتیجه رسیده اند که از ارزش مبلغ رهن تا پایان قرارداد به دلیل فشارهای تورمی کاسته خواهد شد و در این بین اقبال برای اخذ اجاره‌ ماهانه افزایش پیدا کرده است.

مالیات خانه‌های خالی به بن‌بست خورد

از سوی دیگر دولت و مجلس برای کنترل بازار مسکن اقدامات مالیاتی گسترده ای انجام دادند؛ این اقدامات مالیاتی از مالیات‌دهی مالکان خانه‌های خالی آغاز شد که فهرست نهایی این خانه‌ها در زمستان سال ۱۴۰۰ به سازمان امور مالیاتی ارسال شد.

بر اساس قانون مالیات خانه‌های خالی مصوب آذرماه سال ۱۳۹۹، اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات می‌شود و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد.

براساس گفته‌های جهانگیر رحیمی، مدیرکل دفتر طراحی و تحلیل فرآیندهای مالیاتی سازمان مالیات «از ۵۶۸ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، بین ۵۰ تا ۶۰ مالک مالیات خود را پرداخت کرده‌اند.»

بررسی های صورت گرفته حاکی از آن است که در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ تعداد خانه‌های خالی در کشور نزدیک به ۵۰ درصد رشد کرده است و در بازه زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ نیز اعداد و ارقام این رشد نباید از ۵۰ درصد کمتر باشد؛ کارشناسان بر این باورند که افزایش تعداد خانه های خالی از نبود آینده روشن اقتصادی است و مالکان بر این باورند که قیمت مسکن در سال‌های آینده بیشتر افزایش پیدا خواهد کرد در نتیجه از خرید و فروش آن خودداری می‌کنند.

سیاست‌های تنبیهی و تشویقی برای کنترل بازار مسکن

مطابق اصول حقوقی (اصل آزادی قراردادها) و فقهی (اصل تسلیط ۱) مداخله اشخاص ثالث از جمله حاکمیت در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان ثمن معامله، میزان اجاره بها، میزان مهریه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده میشود. لذا دخالت قانونگذار یا دولت در زمینه تعیین موارد مذکور و نحوه توافقات اشخاص در عقود و معاملات خصوصی، از نظر شرع و قانون اساسی مورد ایراد شورای محترم نگهبان واقع خواهد شد.

با عنایت به اینکه وصول اجاره بها توسط موجران، یکی از راههای درآمدزایی توسط آنان محسوب میگردد، حاکمیت میتواند در راستای ساماندهی و تنسیق این موضوع، مبادرت به اتخاذ سیاستهای تشویقی و تنبیهی نماید تا بدین ترتیب موجران به اخذ اجاره بهای کمتر تشویق و از دریافت اجاره بهای غیرمتعارف بر حذر داشته شوند. در این راستا در طرح مجلس پیشنهاد شده که آن دسته از موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان موضوع ماده (۱۸) قانون جهش تولید مسکن ثبت نموده و میزان اجاره بهای آنها به میزان افزایش شاخص سالانه کالاها اعلامی از سوی بانک مرکزی به ترتیب مذکور در ماده (۵۲۲) قانون آیین دادرسی مدنی باشد، از امتیاز دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و با تضامین و نحوه بازپرداخت آسان تر از سایر داوطلبان بهره مند شده و عوارض و مالیات وصولی از آنها کاهش یابد.

کدام صاحبخانه‌ها تنبیه مالیاتی می‌شوند؟

در نقطه مقابل، موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجاره بها را به میزان بیش از شاخص فوق الذکر افزایش داده باشند، در خصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف گردند.

بنابر تخمین سایت‌های خرید و فروش مسکن میانگین قیمت هر مترمربع خانه در شهر تهران ۳۸ میلیون تومان است و قیمت تخمینی یک واحد مسکونی متوسط ۴ میلیارد تومان برآورد شده است و قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی نوساز نیز براساس آگهی ها ۵۳۹ میلیون تومان تخمین زده شده است.